Un ciudadano norteamericano que reside en México compró 223 hectáreas cerca de Bariloche. Lo hizo a través de una inmobiliaria que “lo convenció” de la adquisición hace casi 20 años. Los inmuebles contaban con recursos forestales y mineros. Pocos años después, el hijo del dueño de la inmobiliaria tomó la administración. Según expresó el demandante, en esa época “la relación se empezó a enrarecer por una conducta irresponsable en relación a la rendición de gastos”.
Cuando la situación se volvió insostenible el hombre revocó el poder de administración otorgado. Nombró a otro administrador y comenzó con algunas tareas de mantenimiento y alambrado. Sin embargo, tras una serie de incidentes, advirtió que una parte de la propiedad había sido alquilada para su uso como cantera.
Según la presentación judicial que realizó el propietario, en esas circunstancias “aparece” un contrato de arrendamiento fechado un año antes de la revocatoria del poder que tenía la inmobiliaria. Estaba celebrado entre el anterior administrador y quienes explotaban la cantera. Era un arrendamiento a 20 años y como contraprestación debían mejorar el predio.
El ciudadano estadounidense inició un proceso judicial para pedir la inoponibilidad del contrato. Esa figura jurídica implica que el acuerdo sólo sea válido entre las partes que lo suscribieron pero que no puede afectar a terceros. La inmobiliaria, a pesar de tener el poder de administración, no podía suscribir ese contrato de explotación sin el consentimiento del dueño.
El demandante argumentó que “nunca autorizó la suscripción de dicho contrato, denunciando que la fecha del contrato en cuestión fue antedatada para simular que se firmó durante la vigencia del poder de administración”.
Quienes explotaban la cantera señalaron que firmaron un contrato, que hicieron su trabajo de manera pacífica hasta que fueron despojados por el nuevo apoderado del propietario.
Negaron que se tratara de una simulación del contrato y que la inmobiliaria tenía facultades suficientes para firmar.
El fallo
Con respecto a la simulación, tras analizar la prueba el juez afirmó que “no se ha acreditado que la fecha del contrato haya sido antedatada”. Sin embargo, “sí se ha configurado un exceso de funciones por parte del mandatario respecto de las facultades otorgadas por el mandante”.
El juez entendió que el hombre de la inmobiliaria estaba facultado para celebrar el contrato de arrendamiento pero que no tenía facultades para pactar la modalidad de pago que acordó: es decir, la compensación mediante mejoras. En el poder especial no se facultó en ningún momento al administrador a recibir pagos de esa naturaleza.
De esta manera, el juez declaró la inoponibilidad del contrato “por haber actuado el mandatario en exceso de los límites del mandato”.